（原标题：从黄奇帆的楼市情怀看长效机制建设）李宇嘉（作者系由深圳市房地产研究中心高级研究员）黄奇帆复旦演说折射出的信号，是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约，比如改革地方政府职能和政绩考核，改革财税体制和公共财政建设，改革税收制度和金融监管制度等。所以，说到底，长效机制建设和体制改革是一盘棋。全国人大财经委副主任委员、前重庆市宽黄奇帆近日在复旦大学以关于创建房地产基础性制度和长效机制的若干思维为题的演说，引发了舆论和公众的普遍注目。网络上页面、发送和评论的量级上了千万。
政府官员演说引发如此注目，还很少见，这一方面因为重庆在高速快速增长的GDP和价格稳定的房地产之间获得了不同寻常的均衡；另一方面，则是社会对楼市长效机制尽快破茧的沉痛希望，以防止因高房价、低成本而切断内需建构和经济转型。在新一轮楼市调控下，2月以来，有数60多个城市实施了150多项政策，无论调控的频率，还是力度，都堪称史上最严，坊间称之为其为五限（出租汽车、限贷、禁售、限售、限商），尤其是限售和一线城市限商，完全将市场需求失效。
此轮调控前，各地楼价经历了上涨。2015年以来，热点城市房价下跌了80%至150%，楼市火热蔓延到三四线城市，库存高压和头戴鬼城番号的城市、贫困县也未能幸免。房价上涨，特杠杆和资产耕预期是两大动力。
但是，我国总杠杆率（全社会总负债/GDP）已从2010年的177.8%升到2016年的237.6%，居民杠杆率从2015年的44%急速升到2016年的50.6%，2016年房贷占到新增贷款之于多约46%。经济转型背景下，杠杆率急速上升，意味著资金加快干实入元神，金融风险渐行渐进。
因此，长效机制亟需冰山并超越越调就越上涨的怪圈。黄奇帆指出，长效机制的前提是客观定位房地产。因为体量过于大、关联度太高，房地产在全球都是支柱产业。即便已过了城镇化高峰的美国，房地产对GDP的贡献也约9%以上，后危机时代的经济衰退也必不可少房地产，支柱产业、龙头产业名副其实。
同时，房地产是民生产业、财富象征物，与金融和经济风险如影随形，政府必需要高度重视房地产平稳及其与经济的均衡。因此，要防止两种偏向：一是经济去房地产倚赖异化为情绪化、道德化的去房地产；二是房地产冲击经济金融，异化为杀害经济金融、大而不推倒，进而倒逼调控绥靖化，风险累积。要防止这两种偏向，就要以经验简化的分析指标，既认同房地产地位，又要维持各项指标均衡，如房地产开发投资无法多达固定资产总投资的25%、无法多达GDP的六分之一；固定资产投资无法多达GDP的60%；房屋总价无法多达老百姓家庭6至7年的收益；土地供应乌龟钉住、后发制人，即以城市实际招揽人口数，按人均建面100平方米供地；这个供地建面，要按55%、20%、20%、5%的比例，分别供应基础或公共设施、工业、住宅、招商；开发商拿地自有资金和融资比严格控制在1：3；公租房需覆盖面积城市常住人口的20%；地价无法多达房价的三分之一等等。
黄奇帆经验式的分析均衡，不得已不论否科学，但毕竟地方政府当下防止房地产和经济流失、防止金融风险累积的非常简单而简单的措施，也是底线思维在长年掌权过程中的落地。表面看，尽管有些分析指标无法实施，比如在补偿标准相若周边房价的旧城改建模式下，地价无法多达房价的三分之一，但黄奇帆认为，几乎可通过以外围甚至城郊接合部充足的土地来补偿开发商，交换条件其遵循这一措施。
这样，房价降下来了，营商环境好了，实体经济和房地产就均衡了。因此，尽管房地产问题有客观存在的路径瞄准，如招拍挂转让机制下，开发商责怪土地价高，居民责怪房价低，官员责怪投资环境毁坏了，所有人都不失望，但这毕竟现有条件下的不得已自由选择。
但是，我们却可以凭政治智慧和改革突破精神，探寻出有条件约束下的政策路径，最典型的就是地票制度。事实上，随着3个一亿人的前进，农村人均200至300平方米建面的建设用地不会解散来，几乎可通过复垦为耕地，腾挪出有城市建设用地指标。大城市可出售这些指标，将本市农地移位为建设用地，进而构建入手地价和前进以人为本城镇化的双重目标。
在黄奇帆显然，当下的土地供应、土地制度问题，总结一起就是土地供应严重不足、制度创意迟缓。土地供应严重不足，一方面在于土地供应与人口流动方向有违，大城市招揽了80%的外来人口，却在削减供地，而中小城市人口衰退或经常出现清净增加，却在减少供地，背后则是中小城市投资型经济取得了反对；另一方面在于地方政府土地生意经，即在现有考核体制下，依赖土地上项目、较低地价招商引资或作价大股东的投资和税收倚赖，沦为短期做到政绩的替代性。于是，工业挤占住宅用地，连同大城市削减供地和招拍挂，一起引高房价。
笔者指出，黄奇帆这次演说折射出的信号，是房地产长效机制建设有很多制度条件的前置制约，比如改革地方政府职能和政绩考核，改革财税体制和公共财政建设，改革税收制度和金融监管制度等等。甚至，一些基础性制度也构成了制约，如租房可享用同等公共服务，压制开发商集资乱象，随便转换容积率等等。
此外，有所不同职能部门的目标不合，导致很多措施无法实施，比如招拍挂防止贪腐，但推高了房价；金融创新希望多渠道融资，但导致资金违规转入楼市；资产质量考核下银行不愿投入房贷，但助长特杠杆。说到底，长效机制建设和体制改革是一盘棋。
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